当前位置:首页>>理论与实践>>检察理论
房产诈骗类犯罪的实证考察及应对
   作者: 2019-04-11 新闻来源: 【字体: 】  打印本页
分享到:

  房产诈骗犯罪是指通过伪造房屋产权证书、冒充产权人等方法,在房产租赁、买卖、抵押等房产交易环节实施的诈骗犯罪。房产诈骗犯罪具有诈骗金额多、涉及面广、法律关系复杂等特点。而在具体案件的处理过程中,又面临被害人众多、追赃难度大、调解余地小等问题,如果处理不慎既影响检察机关法律职能的发挥,又容易引起群体性上访事件,造成不良社会后果。因此在处理此类案件中,一方面要明确区分法律关系,保持刑法的谦抑性,避免将普通民事纠纷按诈骗犯罪处理,另一方面在案件处理过程中要具有前瞻性,对案件的最终处理,可能引发的社会问题提前作出防控,确保法律效果和社会效果的有机统一。 

  一、房产诈骗类案件常见类型及难点分析 

  (一)“一房二卖”的法律定性

  在现实生活中“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况非常普遍,其最终的定性到底是属于合同纠纷还是合同诈骗,争议颇多,也是司法实践中影响合同诈骗罪定性的关键因素。 

  民法上的“一房二卖”是建立在双方平等互利、等价有偿的基础上的,卖方在与买方签订买卖合同以后尚未办理产权转移,为了追求房屋涨价的利润,将房屋再次出卖给第三人,其在客观上可能也存在虚构事实、隐瞒真相的情况,但其主观上的目的是为了追求房屋涨价的利润,没有非法占有他人财物的目的,这属于民法上的合同纠纷。产生纠纷以后的权利救济,可以依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得的房屋买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失”的规定处理。 

  合同诈骗中的“一房二卖”与民法中的合同纠纷有诸多相似之处,主要表现在客观方面,都是以合同为主要特征,在合同签订以后都没有实际履行或者完全履行,而且两者都表现为有虚构事实或者隐瞒真相的行为,即都存在欺诈,但两者是有本质区别的,区别的关键即是否有非法占有对方财物的故意。根据2001年最高人民法院下发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》所确定的规则,在司法实践中,认定是否具有非法占有故意,应当坚持主客观相一致的原则,既要避免单纯根据损失结果客观归罪,也不能仅凭被告人自己的供述,应当根据案件具体情况分析。在处理具体案件时应该重点研究以下问题:行为人签订合同时是否有实际履行能力;签订合同以后是否有履约的实际行为;对标的物的处理;未能履约的原因以及是否有能力承担违约责任。尤其需要注意的是行为人案发后不能返还如果是因为意志以外的原因,如经营不善、市场风险等,在定性时需慎重处理。 

  (二)“重复抵押”的法律定性及数额认定

  民法上的“重复抵押”是指在同一个不动产上面设立多个抵押权,但其效力也存在争议。根据《民法通则贯彻意见》第115条第1款的规定,抵押人在抵押期间非经抵押权人同意,抵押人就抵押物价值已设立抵押部分再作抵押的,其行为无效。该规定否定了重复抵押。《民法通则贯彻意见》第115条第2款规定,债务人以抵押物清偿债务时,如果一项抵押物有数个抵押权人的,应当按照设立抵押权的先后顺序受偿,该规定又肯定了重复抵押的效力。 

  虽然民法上对“重复抵押”的效力有争议,但民法上的无效不一定构成刑法上的诈骗。实践中对涉及“重复抵押”的诈骗类案件,应该首先考察标的物的价值及处置情况,必须对涉案标的进行鉴定,只有标的物的价值明显低于抵押价值,并且排除其他客观原因造成的财产贬值等情况才可以考虑按照诈骗类犯罪处理。而且实践中对明为买卖实为抵押的重复抵押更应该严格把握,不能片面采信书面的买卖合同,而是应该结合其他证据认定是“重复抵押”还是“重复买卖”,从而对案件进行定性。 

  (三)无产权不动产的重复买卖问题 

  无产权不动产存在的现实原因是由于我国不动产登记制度不完善和民众法律意识的淡薄,在现实中存在大量的住宅及车库无法办理产权登记,作为所有权人没有产权证明。伴随经济的发展,大量的无产权房屋也进行交易流通,产生了大量的法律纠纷。 

  现实中还广泛存在的一种特殊情况是:开发商为了筹集资金,将尚未取得预售许可房屋买卖或者抵押,在资金链断裂后无法归还欠款,而房屋尚未取得产权或者不具备交付条件,从而使案件进入司法程序。 

  无产权不动产重复买卖类诈骗的犯罪数额。在房产诈骗类案件中,对于无产权不动产重复买卖的定性争议较大的是其诈骗对象和犯罪数额,因为实践中由于该不动产无产权,对该不动产进行多次交易以后关于该不动产的归属不清,存在争议。而且由于缺少产权证明,部分鉴定机构对该不动产不予鉴定,导致犯罪数额不清。 

  因此,在办理此类案件中,必须要求公安机关对涉案不动产的归属、扣押、价值等方面的证据务求完善,从而减少在司法认定方面的障碍。 

  二、房产诈骗类案件的办案对策 

  (一)保持刑法的谦抑性,避免司法介入经济纠纷 

  刑法的谦抑性是指在没有可以代替刑法的其他适当方法存在的条件下,才能将某种违反法律秩序的行为设定为犯罪行为。在房产诈骗类案件的处理过程中,尤其要坚持这一原则,实践中由于个体经济的迅猛发展,导致民间借贷异常活跃,丰富了社会主义市场经济,但由于法律的滞后性,导致不动产登记制度与市场经济的发展不相适应,现有法律对民间融资、借贷、抵押等的规定模棱两可,留下了很多法律漏洞,而不动产登记制度的不完善,又加大了民间借贷、抵押的风险。种种现实原因,使民间融资的发展异常脆弱,难以抵御大的风险。 

  以松原地区为例,房地产经济的迅猛发展,催生了一大批房地产开发企业,但房地产开发前期投资大,资金回笼慢,而房产在取得预售许可之前又无法在银行抵押贷款,于是很多开发商将目光转向了民间资金,用尚未取得预售许可的商品房抵押向小贷公司贷款,或者直接低价向市场出售,这种行为在客观上可能存在虚构事实、隐瞒真相的情况,但其主观方面不一定有非法占有故意,因此在处理的过程中就要具体情况具体分析,尤其是对一些因客观原因导致资金链断裂,合同无法履行的,更应该严格把控证据,避免客观归罪,扩大刑法的打击面,将民事纠纷按刑事犯罪处理。 

  (二)坚持法律的统一性,加强内部沟通协作 

  为了处理好房产诈骗案件,司法机关应加强内部协作研判,形成统一认识。对于同时涉及民事、行政、刑事诉讼的疑难案件应坚持刑事调查优先原则,在事实证据清楚的前提下,正确把握法律政策界限和罪与非罪的界限,将应当由民法、行政法调整的法律关系及时从刑事案件中剔除出去,确保法律的严肃性和统一性。 

  同时在办案过程中要互相沟通,法律是一个统一的整体,刑事案件的处理结果直接关系到民事、行政关系的确认,反之亦然。因此在办理该类案件的过程中,公安机关、检察机关、法院一定要加强协调,避免程序方面的处理瑕疵影响案件的整体定性及后续处置。 

  (三)提高司法的前瞻性,实现法律效果和社会效果的统一 

  房产诈骗类案件的一大特点是涉案金额巨大,涉及被害人多。该类案件的案发一般都是被害人控告,而被害人控告的初衷并非一定是要将被告人绳之以法,而是想取得争议房产的所有权或者要求返还被骗财物,这是该类案件案发的根源所在。因此在办理案件中,一方面要严格把握证据,打击犯罪,另一方面必须要具有前瞻性,考虑案件的社会效果,考虑赃物的追缴,涉案财物的处理,对案件的最终处理结果和涉案财物的最终处置有一定预判,将涉案财物的追缴作为案件的一个工作重点,积极听取被害人意见,加大对赃物的追缴发还力度,从而使被害人在案件的办理过程中感受到法律的权威和司法对个人合法财产保护,提高社会大众对案件处理结果和法律权威的认同。 

  \孟文龙 

  作者单位:松原市人民检察院 

          最高人民检察院      正义网
六和彩2019年六和彩开马结果